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L’impact du DPE sur les locations et les transactions immobilières

Par Pauline FAURE, Notaire

 

 

Depuis le 1er juillet 2021, un mauvais diagnostic de performance énergétique peut couter cher. 

 

La loi Energie Climat, adoptée le 8 novembre 2019, définit les objectifs de politique énergétique permettant d’atteindre dans quelques dizaines d’années la neutralité carbone et a notamment pour objet la lutte contre les passoires thermiques. 

 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) connait ainsi un regain d’intérêt depuis quelques mois. Véritable outil de mesure de la performance énergétique d’un bien, sa méthode d’établissement qui a été récemment réformée, devrait permettre dans les prochaines années d’identifier et donc de réduire le nombre de logements énergivores en favorisant la rénovation énergétique.

 

Depuis le 1er juillet 2021, le nouvel article L 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) précise que « L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique (…), qui n'ont qu'une valeur indicative ». 

Si l'acquéreur ne peut se prévaloir des recommandations de travaux accompagnant le nouveau DPE, il peut en revanche désormais se prévaloir des « informations » figurant dans ce diagnostic. 

Ces informations, qui varient selon le type d’immeuble objet du diagnostic, concernent principalement la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée ainsi que le niveau d’émission de gaz à effet de serre (classés de A à G), mais également l’estimation du cout annuel d’énergie du local.

 

Le diagnostic de performance énergétique étant devenu opposable, la responsabilité du vendeur pourrait donc être engagée s’il ne produit pas un DPE conforme à la règlementation en vigueur, sur le terrain de la garantie des vices cachés, ce diagnostic devant « être annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte de vente » selon les dépositions de l’article L 271-4 du CCH.

 

Les diagnostics établis entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021 restent toutefois valables dans les limites suivantes :

  • ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
  • ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

 

L’utilisation des DPE dits “vierges” semble exclue même s’ils ont été établis avant 1er juillet 2021 puisqu‘ils ne contiennent précisément aucune des informations relatives à l’évaluation de la performance énergétique visées ci- dessus.

 

Certaines mesures de la loi Energie Climat devraient rentrer progressivement en vigueur afin de laisser aux propriétaires le temps nécessaire pour financer et réaliser les travaux rendus nécessaires pour se conformer aux contraintes imposées par cette nouvelle réglementation.

 

A compter du 1er janvier 2022, pour les logements ayant une consommation égale ou supérieure à 331 kilowattheures par mètre carré et par an , classés F ou G, le DPE devra être complété par un audit énergétique lors de la mise en vente ou en location d’un bien. 

Cet audit devra comprendre une proposition de travaux permettant d’atteindre, après leur réalisation, un niveau de performance énergétique supérieur, et de passer ainsi en dessous du seuil de 331 kWh/m²/an.

 

A compter du 1er janvier 2028, sous réserve de quelques exceptions liées aux contraintes architecturales ou patrimoniales du bâtiment, la consommation énergétique du logement ne devrait pas dépasser le seuil de 330 kWh/m² et par an (classe E du DPE). A défaut, le propriétaire aura l’obligation de réaliser des travaux de rénovation permettant d’améliorer l’étiquette énergétique du logement. 

Les annonces immobilières et les actes de vente ou mise en location devront mêmes préciser le non-respect de ce seuil le cas échéant.

 

Des anomalies ont toutefois été constatées par les professionnels du secteur depuis quelques mois dans l’établissement des DPE, suite à l’utilisation de la nouvelle méthode de calcul (dite « 3CL »). Un certain nombre de biens se sont retrouvés concernés par une étiquette énergétique anormalement « mauvaise », et ont pu être qualifiés, à tort ou à raison, de véritables passoires thermiques.

La fiabilité de cette nouvelle méthode de calcul ayant été pointée du doigt, le Gouvernement a décidé de suspendre l’utilisation du DPE « nouvelle formule » pour les bâtiments construits avant 1975 et jusqu’au 1er novembre prochain.

Compte tenu du nombre de biens potentiellement impactés par cette mauvaise étiquette énergétique et le cout que pourrait représenter la réalisation de travaux de rénovation dans les prochaines années, on peut comprendre les raisons ayant conduit le gouvernement à prendre cette décision qui n’est pas sans incidence sur la conclusion des transactions immobilières.

 

Une chose est sure, le diagnostic de performance énergétique n’a pas fini de faire parler de lui.

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