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Nouvelles précisions sur le droit de préemption du locataire commercial

Par Charles-Edouard BOURGET, Notaire associé et Pauline LE GUERN, Notaire stagiaire

 

On sait qu’en vertu de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. 

 

Le champ d’application, ainsi que les modalités, de ce droit de préemption ont fait couler beaucoup d’encre. 

 

Notamment, la question s’est posée de savoir si les locaux à usage industriel et les bureaux étaient concernés par cette règlementation. 

 

A la lecture des travaux parlementaires on constate que les locaux à usage industriel ont été écartés du champ d’application par le législateur. 

L’incertitude est bien présente pour les bureaux. 

 

Appelée à se prononcer sur ce point, la Cour d’Appel de PARIS (CA Paris 1-12-2021 n° 20/00194, X c/ SCI de l'Ensemble Parisien) a écarté les arguments avancés par le bénéficiaire d’une promesse de vente portant sur de tels locaux.

 

Celui-ci avançait que les locaux à usage de bureaux étaient exclus du champ d’application du droit de préemption parce que le législateur avait rejeté l’amendement n°148 qui visait à inclure les mots « à usage commercial, artisanal ou de bureaux » dans le texte de l’article. 

 

La Cour d’Appel estime que l’amendement ne visait à inclure dans le texte que les bureaux de professionnels non commerçants exerçant une activité libérale. 

 

Or, le litige portait sur des locaux donnés à bail commercial à une société inscrite au RCS, et la clause destination du bail prévoyait l’usage exclusif de bureau pour l’activité d’administrateur de biens, syndic de copropriété, location, transaction. Il s’agit là d’une activité commerciale en application de l’article L 110-1 du Code de Commerce. 

 

La Cour d’Appel estime donc que les locaux étaient affectés à un usage commercial et que le locataire bénéficiait d’un droit de préemption.

 

On en déduit que les locaux à usage de bureaux entreraient dans le champ d’application du droit de préemption du locataire commercial s’ils permettent l’exercice d’une activité commerciale. 

 

Comme le soulignait le bénéficiaire de la promesse de vente, ne s’agit-il pas d’une interprétation extensive du texte de l’article L 145-46-1 du Code de commerce ? 

 

On sait pourtant que le droit de préemption est une atteinte au droit de propriété du bailleur et que les textes qui le régissent doivent être d’interprétation stricte… 

 

Affaire à suivre…

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