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La confirmation de l’existence des parties communes spéciales malgré l’absence de mise en conformité des règlements de copropriété

Par Charles-Edouard BOURGET, Notaire associé et Hélène GRAS, Notaire assistant

 

Il est possible depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 (n°2018-1021) de créer au sein des copropriétés des parties communes spéciales ainsi que des parties communes à jouissance privative. Mais avec quel formalisme ?

 

La loi dite « 3DS » du 21 février 2022 (n°2022-217) est venue répondre aux interrogations que la loi ELAN n’avait pas tranchées.

 

Petit retour en arrière pour comprendre l’apport de cette loi.

 

 

Rappel des dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (n°2018-1021)

 

Le statut de la copropriété a bien évolué depuis sa loi fondatrice du 10 juillet 1965. 

 

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a fait parler d’elle en introduisant la notion de parties communes spéciales, de parties communes à jouissance privative, et de lots transitoires.

 

Ainsi l’article 6-2 modifié de la loi de 1965, relatif aux parties communes spéciales, prévoit ce qui suit :

« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

 

La notion de parties communes spéciales était bien connue de la pratique car elle répondait à l’hypothèse où une partie de bâtiment ne présentait d’utilité que pour un copropriétaire ou certains copropriétaires. Par exemple : une aire de parking réservée à un seul bâtiment. Il en existait donc de fait déjà dans bien des EDD-RCP. 

 

 

Problèmes et inquiétudes posées par la loi ELAN

 

Les choses se sont compliquées quand le nouvel article 6-4 modifié de la loi de 1965 a indiqué que « l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

 

Ce n’est pas tout, la loi ELAN imposait que les règlements de copropriété concernés devaient être mis en conformité au plus tard le 23 novembre 2021.

 

Qu’allait-il se passer à l’issue de ce délai si les règlements de copropriété n’avaient pas été mis en conformité ? Les parties communes spéciales allait-elles être déclassées en parties communes générales ? 

 

C’est le délai imposé par le législateur qui a suscité des inquiétudes. 

 

En effet une nouvelle grille de répartition devait être validée par l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale à la majorité de l’article 24. Puis un nouvel état descriptif devait être rédigé.

 

Le formalisme est lourd et la procédure longue, d’autant que le Covid n’a rien facilité.

 

Le dispositif ne prévoyait pas de sanction. Sur ce point il est intéressant de lire l’analyse du professeur GIJSBERS (Ch. Gijsbers : « Mise en conformité des règlements de copropriété avant le 23 novembre 2021 : l'extinction des droits n'aura pas lieu ! », Bull. Cridon de Paris, 1er janvier 2021, n° 1, pp. 6 et s.).

 

 

Fin des controverses doctrinales avec la loi dite « 3DS » du 21 février 2022 (n°2022-217)

 

La loi dite « 3DS », dans son article 89 met fin aux controverses doctrinales en affirmant que l’absence de mention des parties communes spéciales ou à jouissance privative ou de la consistance de lots transitoires dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ou de ces lots transitoires.

 

Il est prévu une différence suivant la date de mise en copropriété de l’immeuble. La date de référence est celle du 1er juillet 2022.

 

Pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022 : le rédacteur du règlement de copropriété devra définir les lots transitoires et les parties communes spéciales ou à jouissance privative.

 

Pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022 : si le règlement de copropriété ne mentionne pas les lots transitoires ou les parties communes spéciales ou à jouissance privative, alors le syndicat des copropriétaires devra mettre à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Le dispositif prévoit que la décision doit être prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant votés par correspondance. Le législateur n’a pas imposé de délai pour que cette décision soit prise. 

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